Theo Tờ trình của Chính phủ, Luật Nhà ở năm 2014 được Quốc hội khóa 13 thông qua đã góp phần tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh bình đẳng, thông thoáng, tạo thuận lợi tối đa cho doanh nghiệp, người dân tiếp cận các thủ tục và dịch vụ công, huy động tối đa các nguồn lực trong và ngoài nước cho đầu tư phát triển kinh tế - xã hội… Luật đã tạo ra căn cứ pháp lý để điều chỉnh các quan hệ trong phát triển nhà ở, sở hữu nhà ở, quản lý, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, quản lý nhà nước về nhà ở và việc xử lý vi phạm các vấn đề về nhà ở trong đó có chính sách nhà ở xã hội đã giúp hàng triệu người dân có khó khăn về nhà ở, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, hộ nghèo tại khu vực nông thôn tạo lập được chỗ ở hợp pháp và ổn định, bảo đảm thực hiện chính sách an sinh - xã hội của đất nước. 

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, Luật Nhà ở năm 2014 vẫn tồn tại một số bất cập, hạn chế cần sửa đổi, bổ sung cụ thể như sau:
Thứ nhất, các quy định về sở hữu nhà ở có các tồn tại, hạn chế. Điển hình là Quy định về thẩm quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước còn phân tán tại Luật Nhà ở năm 2014 và văn bản dưới luật, chưa thể hiện rõ trách nhiệm cụ thể của từng cơ quan trong quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, một số địa phương vẫn còn phân giao trách nhiệm quản lý nhà ở không đúng quy định. Ngoài ra, hiệu lực hiệu quả trong quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước còn chưa bảo đảm, vẫn còn hiện tượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước chưa được bố trí sử dụng.

Pháp luật về đất đai không có quy định cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất ngoài dự án để xây dựng nhà ở, dẫn đến hạn chế quyền phát triển nhà ở của đối tượng này; vì vậy mà các quy định về sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài còn đang phân tán tại các văn bản dưới luật nên cần thiết phải luật hóa để bảo đảm tính pháp lý trong thực hiện.

Bên cạnh đó, các quy định liên quan đến chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở có các tồn tại, hạn chế như sau: Quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở còn phân tán tại nhiều điều khoản của Luật, Nghị định và Thông tư dẫn đến việc áp dụng thực hiện chưa thống nhất tại các địa phương. Luật Nhà ở 2014 chưa quy định cụ thể mối liên hệ, tương tác của chương trình phát triển nhà ở với hệ thống các quy hoạch khác có liên quan như quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng để làm căn cứ xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở. 

Thứ ba, các yêu cầu trong phát triển dự án nhà ở cần phải được cập nhật, bổ sung để kịp thời điều chỉnh thực tiễn phát sinh. 

Thứ tư, các nguyên tắc phát triển nhà ở tái định cư và hình thức bố trí tái định cư chưa cụ thể nên các địa phương vẫn còn gặp nhiều vướng mắc trong triển khai thực hiện. Nhiều dự án nhà ở tái định cư được xây dựng trước năm 2014 không đáp ứng yêu cầu của người dân dẫn đến một số quỹ nhà ở phục vụ tái định cư đã hình thành đầu tư xây dựng, không có nhu cầu sử dụng gây lãng phí tài sản Nhà nước nhưng chưa có cơ chế chuyển đổi quỹ nhà này sang mục đích khác...

Thứ năm, việc phát triển quản lý nhà ở công vụ còn có một số tồn tại, như nhiều cán bộ thuộc diện được điều động, luân chuyển về Trung ương nhưng do quy định hạn chế về đối tượng thuê nhà ở công vụ nên chưa được bố trí cho thuê nhà ở công vụ và phải đi thuê nhà ở thương mại, quỹ nhà ở công vụ bị dôi dư chưa được sử dụng để bố trí cho thuê dẫn đến hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị nội thất của nhà ở công vụ xuống cấp nhanh, dẫn tới lãng phí nguồn lực của Nhà nước...

Thứ sáu, chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; việc phát triển nhà ở xã hội còn có một số tồn tại, hạn chế như: quy định về điều kiện lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội còn chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư công, đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đất đai, kinh doanh bất động sản... dẫn đến trong thời gian qua việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội tại các địa phương bị “ách tắc”, kéo dài; Quy định về ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa đủ khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; chưa thống nhất với pháp luật về thuế, đầu tư, đầu tư công...

Bên cạnh đó, các quy định về tài chính cho phát triển nhà ở; các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư; việc quản lý, sử dụng nhà ở và giao dịch về nhà ở cũng còn nhiều bất cập cần tháo gỡ...

Luật Nhà ở (sửa đổi) nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế trong thực tiễn thi hành Luật Nhà ở năm 2014 và để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật và thể chế hóa kịp thời các chủ trương, chính sách của Đảng, nhà nước trong lĩnh vực phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở. 

Quá trình xây dựng dự thảo Luật đã được các cơ quan soạn thảo và thẩm tra tiến hành nghiêm túc, đúng quy định. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 Chương với 196 Điều. So với Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo Luật (sửa đổi) đã tăng hơn 13 Điều  ; trong đó bãi bỏ 7 Điều trong Luật hiện hành (Điều 98, Điều 124, Điều 130, Điều 142, Điều 143, Điều 157, Điều 172), giữ nguyên 47 Điều; sửa đổi, bổ sung 104 Điều; bổ sung mới 34 Điều; Luật hóa từ Nghị định 11 Điều. 

Dự kiến, Luật sẽ được thảo luận tại Kỳ họp thứ 5 và thông qua tại kỳ họp thứ 6 (tháng 10 năm 2023). Nếu được Quốc hội thông qua, Dự thảo Luật sẽ sớm đưa các quy định về nhà ở xã hội vào thực tiễn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội đồng thời có tác động kép: giúp người dân có thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận với nhà ở phù hợp, gắn với việc thực hiện Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030, đồng thời cân đối cung – cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa, từ đó tác động hạ giá thành phân khúc nhà ở thương mại, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh hơn.

 
Phòng Công tác Quốc hội