Tại Diễn đàn “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững – năm 2025”, Đại biểu Quốc hội Hà Sỹ Đồng nhận định thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang ở giai đoạn “nhạy cảm đặc biệt”, bởi đây không chỉ là một ngành kinh tế đơn lẻ mà có sức lan tỏa mạnh tới hệ thống tài chính – tín dụng, đầu tư công và đời sống xã hội. “Sự ổn định của thị trường BĐS chính là nền tảng ổn định vĩ mô,” ông nhấn mạnh.
Theo đại biểu, có ba vấn đề lớn cần được nhìn nhận toàn diện hơn trong quá trình hoạch định chính sách.

Thứ nhất, tác động của chính sách vĩ mô chưa ngấm sâu. Dù thời gian qua Nhà nước đã giảm lãi suất, tháo gỡ pháp lý nhiều dự án, hoàn thiện Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, nhưng hàng loạt điểm nghẽn vi mô – từ xác định giá đất, giao đất, phòng cháy chữa cháy tới đánh giá tác động môi trường – vẫn khiến nhiều dự án “đứng im”. Đại biểu gọi đây là tình trạng “vĩ mô nới – vi mô tắc”, làm tăng độ trễ chính sách và cản trở phục hồi.

Thứ hai, nghịch lý cung – cầu và giá nhà neo cao. Dù nguồn cung có dấu hiệu tăng, giá nhà vẫn ở mức không phù hợp với thu nhập người dân. Nguyên nhân nằm ở cơ cấu sản phẩm lệch về cao cấp; chi phí đất, vốn và pháp lý đều tăng; và tâm lý đầu cơ khiến giá bị đẩy lên ảo. Hệ số giá nhà/thu nhập tại Việt Nam lên tới 20–30 lần – mức mà ông Đồng đánh giá là “cảnh báo nghiêm trọng về mất cân đối dài hạn”.

Thứ ba, hệ lụy kinh tế – xã hội. Giá nhà cao khiến người trẻ trì hoãn mua nhà, kết hôn, sinh con, dẫn tới rủi ro dân số và an sinh. Khi người lao động phải dành phần lớn thu nhập để trả chi phí nhà ở, tổng cầu suy giảm và tăng trưởng dài hạn bị ảnh hưởng.

Về đề xuất đánh thuế chống đầu cơ, đại biểu cho rằng cần tiếp cận thận trọng nhưng không thể né tránh. Thuế chỉ hiệu quả khi có cơ sở dữ liệu đất đai số hóa, minh bạch giá giao dịch. “Vấn đề không phải đánh thuế hay không, mà đánh thuế thế nào để bảo vệ người mua ở thật và buộc đầu cơ phải trả giá đầy đủ,” ông nói.

Từ đó, Đại biểu Hà Sỹ Đồng đề xuất bốn nhóm giải pháp trọng tâm để thị trường phục hồi lành mạnh như thống nhất và liên thông các luật, chấm dứt tình trạng luật nới – nghị định siết.; Tăng mạnh nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, coi đây là mục tiêu của chính sách công; ổn định mặt bằng giá và giảm kỳ vọng đầu cơ, xử lý nghiêm thổi giá, phân lô trái phép; Giảm độ trễ chính sách, đẩy mạnh cải cách thủ tục, chuyển sang hậu kiểm, ứng dụng số để rút ngắn thời gian cấp phép.

Đại biểu khẳng định, một thị trường bất động sản lành mạnh phải đảm bảo ba trụ cột: người dân tiếp cận được nhà ở, doanh nghiệp có niềm tin đầu tư dài hạn và nền kinh tế không phụ thuộc vào tăng giá tài sản để tăng trưởng. Đây cũng là định hướng mà Quốc hội và Chính phủ đang theo đuổi trong giai đoạn tới.

Phương Hảo – Diệu Linh