Đại biểu Nguyễn Minh Tâm, Phó trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH tỉnh thảo luận về Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Đại biểu Nguyễn Minh Tâm thảo luận về Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Cơ bản nhất trí với dự thảo báo cáo tiếp thu, giải trình của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH), đại biểu Nguyễn Minh Tâm tham gia ý kiến một số nội dung gồm:  

Về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 23), tại khoản 3, đại biểu đề nghị chọn phương án 1. Theo đại biểu, thời điểm cho phép nhận đặt cọc là khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất là phù hợp. Tuy nhiên, ý kiến đề nghị Ban Soạn thảo cân nhắc quy định mức đặt cọc dao động 5% - 10% để tránh tình trạng số tiền đặt cọc quá thấp, dễ dẫn đến cả khách hàng và nhà đầu tư chấp nhận bỏ cọc khi không có nhu cầu nữa.

Về điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (BĐS) (Điều 39), tại khoản 4, đại biểu đề nghị chọn phương án 2 nhằm bảo đảm quy định nhà ở, công trình, dự án khi thực hiện chuyển nhượng bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phù hợp với quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 14 và khoản 2, Điều 30 của dự thảo Luật và quy định của pháp luật về đất đai.

Đối với nội dung hợp đồng trong kinh doanh BĐS (Điều 43), đại biểu Nguyễn Minh Tâm đề nghị bổ sung quy định về hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua “Nhà ở thương mại” để bảo đảm phù hợp với quy định tại khoản 4, Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014 (khoản 4, Điều 2, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)).

Đại biểu lý giải, theo quy định tại Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014 có 6 loại nhà ở gồm: Nhà ở riêng lẻ; nhà chung cư; nhà ở thương mại; nhà ở công vụ; nhà ở để phục vụ tái định cư; nhà ở xã hội. Trong đó, có 3 loại nhà có chức năng kinh doanh là nhà ở riêng lẻ; nhà chung cư; nhà ở thương mại. Đối với nhà ở thương mại, tại khoản 4, Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014 quy định “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”. Dự thảo Luật hiện chỉ quy định hợp đồng kinh doanh đối với nhà ở riêng lẻ; nhà chung cư. Vì vậy đề nghị bổ sung quy định về hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua “Nhà ở thương mại” là phù hợp với quy định tại khoản 4, Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014 (khoản 4, Điều 2, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)).

Đối với quy định hợp đồng kinh doanh BĐS không bắt buộc phải thực hiện công chứng, chứng thực, tại khoản 4, Điều 43 quy định “Hợp đồng kinh doanh BĐS, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh BĐS được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”.

Theo đại biểu, quy định như trên nếu hợp đồng kinh doanh BĐS, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS có các bên tham gia giao dịch là cá nhân thì không bắt buộc công chứng, chứng thực. Như vậy, quy định như trên không phù hợp với khoản 1, Điều 122, Luật Nhà ở và khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai.

Đại biểu Nguyễn Minh Tâm chỉ rõ, theo quy định tại khoản 1, Điều 122, Luật Nhà ở và khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai thì hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng mà các bên tham gia là cá nhân thì bắt buộc công chứng, chứng thực. Đồng thời, hợp đồng kinh doanh BĐS thường có giá trị lớn và dễ xảy ra tranh chấp cho nên cần phải được công chứng, chứng thực nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch, ngăn ngừa vi phạm pháp luật, phòng ngừa tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các cá nhân, tổ chức liên quan. Bên cạnh đó, công chứng còn có chức năng tạo lập và cung cấp các chứng cứ cho hoạt động tài phán.

Phòng Công tác Quốc hội